ออฟฟิศกทม.แข่งดุ! ค่าเช่าปรับลด–อัตราว่างลดเล็กน้อย ปี 2569 ส่อฟื้น

20 / 10 / 2025

ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ แข่งดุ! ค่าเช่าลดอัตราว่างเหลือ 26% เจ้าของอาคารเร่งตรึงราคาดึงผู้เช่า จับตาปี 2569 ฟื้นหากเศรษฐกิจโลกหนุน

แม้ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครจะเริ่มเห็นสัญญาณบวกจากอัตราว่างที่ลดลงในไตรมาส 3 ปี 2568 แต่ภาพรวมยังไม่อาจเรียกได้ว่าฟื้นตัวเต็มที่ ความต้องการเช่าพื้นที่ใหม่ยังต้องรอแรงหนุนจากการลงทุนของต่างชาติที่ชะลอการขยายธุรกิจในช่วงที่ผ่านมา

ลงประกาศขายฟรีกับ Tooktee ลงฟรีได้ที่นี่

โดยข้อมูลจาก นายอุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า กรุงเทพฯ มีพื้นที่สำนักงานรวมประมาณ 8.93 ล้านตารางเมตร โดยครึ่งหนึ่ง หรือราว 4.97 ล้านตารางเมตรอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)

ในจำนวนนี้ พื้นที่กว่า 2.47 ล้านตารางเมตรเป็นอาคารสำนักงานเกรด A ซึ่งยังคงเป็นตลาดหลักที่ได้รับความสนใจจากทั้งผู้เช่าไทยและต่างชาติ ปัจจุบันยังมีอาคารสำนักงานใหม่อีกกว่า 654,000 ตารางเมตร ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและจะทยอยเปิดในช่วงปี 2568–2570 โดยกว่า 49.7% หรือราว 325,430 ตารางเมตร อยู่ในทำเล CBD ส่วนที่เหลือกระจายอยู่ในย่านเศรษฐกิจขยายตัว เช่น สุขุมวิทตอนปลาย บางนา และรัชดาภิเษก

อัตราว่างลดเหลือ 26% แต่ค่าเช่าถอย

นายอุกฤษฏ์ เปิดเผยว่า อัตราว่างของอาคารสำนักงานโดยรวมลดลงจาก 26.5% ในไตรมาส 2 เหลือ 26% ในไตรมาส 3 ปี 2568 ซึ่งสะท้อนถึงการกลับมาของดีมานด์ในกลุ่มบริษัทข้ามชาติและธุรกิจเทคโนโลยีบางส่วนที่ขยายพื้นที่เพิ่ม อย่างไรก็ตาม ตลาดยังคงแข่งขันสูง โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารเกรด A ที่มีการเปิดตัวต่อเนื่องในย่านสุขุมวิท สีลม และสาทร

ค่าเช่าสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ CBD เฉลี่ยอยู่ที่ 937 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ลดลงจาก 942 บาทในไตรมาสก่อนหน้าสะท้อนแรงกดดันจากการแข่งขันที่สูงขึ้น เจ้าของอาคารหลายแห่งเลือกตรึงราคาหรือให้ส่วนลดเพื่อรักษาผู้เช่าเดิมและจูงใจผู้เช่ารายใหม่ ขณะเดียวกัน ผู้เช่ากลุ่มใหญ่ยังคงมองหา “อาคารใหม่” ที่ได้มาตรฐานสิ่งแวดล้อม (Green Building) และระบบความปลอดภัยที่ดีกว่า โดยย้ายออกจากอาคารเก่าที่มีอายุใช้งานมากกว่า 10-20 ปี

“ปัจจุบันตลาดอยู่ในช่วงที่เอื้อประโยชน์ต่อผู้เช่า เจ้าของอาคารเก่าและอาคารเปิดใหม่บางแห่งจึงต้องเสนอเงื่อนไขเช่าที่ยืดหยุ่นมากขึ้น เพื่อรักษาผู้เช่าและดึงดูดรายใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่” นายอุกฤษฏ์ กล่าว

อาคารเก่าเร่งอัปเกรด LEED - WELL ดึงผู้เช่ากลับ

แนวโน้มที่เห็นชัดในปีนี้คือการ “รีโนเวต” อาคารสำนักงานเก่าที่มีอายุเกิน 20 ปี เพื่อให้แข่งขันกับอาคารใหม่ได้ หลายแห่งเร่งปรับปรุงรูปลักษณ์และโครงสร้าง พร้อมยกระดับมาตรฐานสิ่งแวดล้อมและสุขภาวะ (LEED / WELL / WiredScore) รวมถึงติดตั้งเทคโนโลยีสมัยใหม่ เช่น ระบบรักษาความปลอดภัย Turnstile และลิฟต์อัจฉริยะแบบ Destination Control เพื่อเพิ่มความสะดวกและปลอดภัยในการใช้งาน

นายอุกฤษฏ์ ระบุว่า อาคารที่มีการปรับปรุงและสามารถรักษาอัตราการเช่าไว้ได้ในระดับ 80-90% จะเริ่มมีศักยภาพในการปรับขึ้นค่าเช่าได้เล็กน้อย ในขณะที่อาคารที่อัตราเช่ายังต่ำกว่า 50% หรือสูญเสียผู้เช่ารายใหญ่ อาจจำเป็นต้องตรึงหรือปรับลดราคาเพื่อประคองรายได้

สำหรับแนวโน้มปี 2569 นายอุกฤษฏ์ มองว่า ตลาดสำนักงานยังต้องพึ่งพากำลังซื้อจาก บริษัทยักษ์ใหญ่ข้ามชาติ เป็นหลัก โดยทิศทางเศรษฐกิจของประเทศมหาอำนาจอย่างสหรัฐฯ ยุโรป จีน และญี่ปุ่น จะเป็นปัจจัยชี้ขาดต่อการตัดสินใจขยายธุรกิจในไทย

“หากปีหน้าไม่มีเหตุการณ์รุนแรงทางเศรษฐกิจหรือการเมืองทั้งในและต่างประเทศ และเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานมีโอกาสปรับตัวดีขึ้น โดยเฉพาะอาคารใหม่ในทำเลศักยภาพที่พร้อมเปิดให้บริการในปี 2569 ซึ่งมีไม่มากเมื่อเทียบกับช่วงปี 2567-2568” นายอุกฤษฏ์ กล่าว